2019一建考點(diǎn)及例題：《工程法規(guī)》之租賃合同的法律規(guī)定

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　　2019一建考點(diǎn)及例題：《工程法規(guī)》之租賃合同的法律規(guī)定

　　租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

　　一、租賃合同的法律特征

　　1.租賃合同是轉(zhuǎn)移租賃物使用收益權(quán)的合同;

　　2.租賃合同是諾成合同;

　　3.租賃合同是雙務(wù)合同;

　　4.租賃合同是有償合同。

　　二、租賃合同的內(nèi)容和類型

　　(一)租賃合同的內(nèi)容

　　租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

　　(二)租賃合同的類型

　　1.定期租賃

　　(1)期限

　�、賆≤20年，按約定的租期;

　�、赬>20年，X=20+Y，Y無效(超過20年的部分)。

　　(2)形式

　�、賆<6個(gè)月，口頭、書面：都有效;

　�、赬≥6個(gè)月，書面：有效，口頭：視為不定期租賃，可以隨時(shí)解除合同。

　　2.不定期租賃

　　(1)沒有約定租賃期限的;

　　(2)續(xù)用但沒有續(xù)簽的;

　　(3)X≥6個(gè)月，口頭形式。

　　三、租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)

　　(一)出租人的義務(wù)

　　(1)按約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途;

　　(2)維修租賃物的義務(wù);

　　(3)權(quán)利瑕疵擔(dān)保的義務(wù);

　　(4)物的瑕疵擔(dān)保義務(wù);

　　(5)保證承租人優(yōu)先購買權(quán)的義務(wù);

　�、俪鲎馊顺鲑u租賃房屋的，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利;

　�、谧赓U物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

　　(6)保證共同居住人繼續(xù)承租的義務(wù)。

　　(二)承租人的義務(wù)

　　(1)支付租金的義務(wù);

　　(2)按照約定使用租賃物的義務(wù);

　　(3)妥善保管租賃物的義務(wù);

　　(4)有關(guān)事項(xiàng)通知的義務(wù);

　　(5)返還租賃物的義務(wù);

　　(6)損失賠償?shù)牧x務(wù)。

　　四、租賃合同的其他規(guī)定

　　(1)在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外。

　　(2)因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;

　　(3)因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

　　經(jīng)典例題：

　　1.關(guān)于租賃合同的說法，正確的是( )。

　　A.租賃期限超過20年的，超過部分無效

　　B.租賃期限超過6個(gè)月的，可以采用書面形式

　　C.租賃合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式，當(dāng)事人未采用的，視為租賃合同未生效

　　D.租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，租賃合同解除

　　答案：A

　　2.李某與王某簽訂租房合同，雙方共同約定房屋租賃期限為1年，則下列說法錯(cuò)誤的有( )。

　　A.應(yīng)以書面方式訂立

　　B.若以口頭方式訂立，該合同無效

　　C.若以口頭方式訂立，出租人可隨時(shí)解除合同

　　D.若以口頭方式訂立，承租人可隨時(shí)解除合同

　　答案：B

　　融資租賃合同的法律規(guī)定

　　一、融資租賃合同的法律特征

　　融資租賃合同是由出賣人與買受人(租賃合同的出租人)之間的買賣合同和出租人與承租人之間的租賃合同構(gòu)成的，但其法律效力又不是買賣和租賃兩個(gè)合同效力的簡單疊加。其法律特征如下：

　　(一)出租人身份的二重性：出租人是租賃行為的出租方，但在承租人選擇承租物和出賣人后，出租人與出賣人之間構(gòu)成了法律上的買賣關(guān)系，因而又是買受人。

　　(二)融資租賃合同是要式合同。

　　二、融資租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)

　　出租人的主要義務(wù)是向出賣人支付價(jià)金、保證承租人對租賃物占有和使用、協(xié)助承租人索賠和尊重承租人選擇權(quán)。

　　出賣人的主要義務(wù)是向承租人交付標(biāo)的物和標(biāo)的物的瑕疵擔(dān)保。

　　承租人的主要義務(wù)是支付租金、妥善保管和使用租賃物、租賃期限屆滿返還租賃物。

　　承租人占有租賃物期間，租賃物損毀、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由承租人承擔(dān)，出租人要求承租人繼續(xù)支付租金的，人民法院應(yīng)予支持。

　　經(jīng)典例題：

　　甲公司和乙施工企業(yè)訂立一份合同，其條款核心要點(diǎn)為：甲公司按照乙施工企業(yè)指定的型號和技術(shù)要求購進(jìn)一套機(jī)械設(shè)備提供給乙施工企業(yè)使用，乙施工企業(yè)按期交納租金，租賃期滿設(shè)備歸乙施工企業(yè)所有。根據(jù)《合同法》，此協(xié)議為( )。

　　A、財(cái)產(chǎn)租賃合同

　　B、融資租賃合同

　　C、買賣合同

　　D、租買合同

　　答案：B

　　解析：本題考查的是融資租賃合同。融資租賃合同是出租人根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。題目中甲是根據(jù)乙(租賃企業(yè))的要求購買的設(shè)備，且乙按期繳納租金。

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